Sulindomedia – Aturan pemerintah yang mengizinkan warga negara asing (WNA) memiliki rumah atau apartemen di Indonesia akan berefek positif pada perkembangan pasar lahan yasan (real estate) tahun 2016. Aturan ini akan mendongkrak penjualan apartemen mewah di atas Rp 10 miliar.
Aturan tersebut tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia Peraturan yang ditandatangani Presiden Joko Widodo pada 22 Desember 2015 lalu itu disambut baik oleh ekspatriat dan investor asing, yang sampai sekarang masih terhambat oleh aturan hukum. Peraturan tersebut memperbolehkan warga asing yang punya izin tinggal untuk memiliki rumah dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).
Warga asing yang dimaksud di sini adalah orang yang tinggal di Indonesia, tapi bukan Warga Negara Indonesia, mereka yang memberi manfaat secara ekonomi terhadap Indonesia, baik itu melalui bisnis atau pekerjaan.
Pengubahan peraturan hukum ini juga memungkinkan properti tersebut bisa diwariskan jika ahli waris memiliki izin tinggal di sini atau kepada orang Indonesia yang menikah dengan warga negara asing.
Steven Ghoos, Managing Director Lamudi Indonesia (portal properti global) berkomentar, ini merupakan berita yang menggembirakan untuk pasar lahan yasan Indonesia. Ini juga bisa menjadi anugerah bagi sektor lahan yasan agar bisa jauh lebih berkembang di tahun 2016. “Karena, salah satu hambatan utama untuk ekspansi dalam bidang real estate adalah pembatasan kepemilikan untuk warga asing,’’ ujarnya.
Sekarang, warga asing berhak untuk memiliki rumah dan apartemen pribadi mereka. Izin tersebut berlaku untuk 30 tahun namun dapat diperpanjang 20 tahun dan 30 tahun, dengan total 80 tahun.
Hukum kepemilikan properti oleh warga asing ini juga menetapkan, jika pemilik tidak lagi tinggal di Indonesia, mereka harus melepaskan atau mengalihkan hak kepemilikan tersebut. Jika dalam satu tahun hak milik belum dilepaskan atau dialihkan, negara berhak untuk melelang properti tersebut.
Aturan ini bisa mendorong kepemilikan untuk apartemen mewah seharga Rp10 miliar. Komunitas real estate yakin, perubahan aturan ini dapat menjadi sebuah kekuatan pendorong untuk kebangkitan sektor real estate yang tidak mencapai target pada tahun 2015. Seberapa besar ceruk pasar yang bisa digali dari segmen apartemen mewah ini, menurut Ghoos, tentu sangat berkait dengan jumlah WNA yang ada di sini.
Berdasarkan data keimigrasian, jumlah orang asing yang tinggal di Indonesia tidak lebih dari 100 ribu orang, yang sebagian besar ekspatriat tinggal selama 2-3 tahun.
Dukungan atas kebijakan yang memberikan kepemilikan properti bagi asing juga datang dari Ketua Dewan Pengurus The Housing Urban Development (The HUD Institute) Zulfi Syarif Koto. “HUD mendukung properti asing dengan beberapa syarat,” ujar Syarif di Jakarta, Kamis lampau (14/1).
Meski setuju, Zulfi berpandangan, pemerintah harus memiliki peta zonasi yang jelas. Kepemilikan properti oleh asing, katanya lagi, tidak bisa diberlakukan di semua lokasi atau daerah. Jenis bentuk properti yang bisa dimiliki asing juga harus jelas, begitu pula dengan luas yang bisa dimiliki.
Diingatkan juga oleh Syarif, pemerintah pusat jangan meninggalkan pemerintah daerah ketika menjalankan PP Nomor 103/2015. Sebab, lokasi yang diminati asing banyak terletak di daerah.
Soal peraturan pemerintah tersebut akan membawa efek positif yang signifikan ke sektor properti di Tanah Air ditampik analis dari Mandiri Sekuritas, Liliana S Bambang dan Rizky Hidayat, lewat riset mereka. Menurut riset itu, aturan baru tersebut tidak banyak berefek terhadap sektor properti. “Kami menilai masih tetap sulit bagi WNA untuk memiliki properti dan tetap tidak bankable karena adanya halangan pada hal warisan. Ada juga risiko jika WNA tidak lagi memiliki izin tinggal,” demikian antara lain hasil riset Liliana dan Rizky.
Keduanya meyakini, ketertarikan WNA untuk membeli properti Indonesia masih akan minim karena risikonya yang masih tinggi. “Karena itu, kami menilai dampak aturan itu akan minim. Kami masih netral untuk sektor properti,” tulis riset itu.
Sementara itu, Direktur Eksekutif Indonesia Properti Watch, Ali Tranghanda, mengungkapkan masih perlu dikaji soal HGB yang dipersyaratkan dalam PP itu, apakah dapat langsung diperpanjang selama 70 tahun.
Ia juga mengatakan, kepemilikan properti bagi WNA di Indonesia cuma masalah waktu. Tapi, sebelum diberlakukannya kebijakan kepemilikan asing, Indonesia harus siap dengan sistem perumahan nasional, termasuk penyelesaian penyediaan public housing. “Pemerintah perlu sadar benar, dengan dibukanya kepemilikan asing, sebagian penerimaan dari sisi pajak, misalkan, dapat dipergunakan untuk penyediaan rumah murah dengan mekanisme yang jelas. Tanpa mekanisme yang direncanakan, bisa dipastikan tidak ada subsidi bantuan yang dapat diharapkan untuk membantu masyarakat menengah bawah,” kata Ali.
Pemerintah, lanjutnya, juga harus dapat menjamin harga tanah tidak akan naik tak terkendali pasca-dibukanya kepemilikan asing. Terkait pengendalian harga tanah, pemerintah harus dapat membuat instrumen seperti bank tanah sehingga dapat meminimalkan risiko melambungnya harga tanah.
Jika langkah-langkah nyata tidak dilakukan, Ali memperkirakan pasar properti Indonesia akan mengalami bubble dalam lima tahun. Inilah yang terjadi di negara-negara yang membuka keran kepemilikan asing dalam skala luas. “Mengapa di Indonesia saat ini tidak terjadi bubble meskipun terjadi kenaikan tanah yang tinggi? Ini lebih dikarenakan pasar properti Indonesia didominasi pasar lokal, bukan regional. Dengan dibukanya kepemilikan asing, batasan harga properti menjadi skala regional Yang tadinya harga properti Rp 2 miliar, misalkan, dapat langsung dikerek naik menjadi Rp 5 miliar agar dapat dibeli oleh asing,” tutur Ali.
Perbedaan harga itu merupakan indikasi awal terjadinya harga semu dan bubble serta rentan terhadap kondisi regional yang dapat mengakibatkan harga jatuh sewaktu-waktu bila kondisi regional tidak menguntungkan. “Karenanya, kami mengharapkan kajian terkait batasan harga yang ada dijadikan patokan minimum untuk properti asing. Selain itu: batasan zonasi, jumlah unit yang boleh dibeli, siapa saja yang boleh membeli, komposisi jumlah dalam satu tower juga harus dikaji,” katanya. [ARS/PUR]